UNE MEZZANINE COMPTE-T-ELLE DANS LE CALCUL DE LA LOI CARREZ ?

Le vendeur d’un appartement doit remettre plusieurs diagnostics obligatoires vente au moment de la vente.

Ces diagnostics lui permettent d’informer l’acquéreur de l’état du bien dans le détail.

Parmi ceux-ci, on rencontre notamment le diagnostic Loi Carrez qui permet de connaître la surface privative d’un bien. 

Si le bien en question possède une mezzanine, qu’elle ait été construite avec ou sans autorisation, doit-on la compter dans le calcul de la loi Carrez ? C’est à cette question qu’a dû répondre la justice, ce vendredi 23 mai 2014.

Une mezzanine, dans le domaine de l’immobilier, est une surface de plancher qui surplombe une pièce et qui est ouverte sur cette dernière.
Accessible par une échelle ou un escalier, cet espace est généralement séparé du contrebas par un garde-corps.

La justice décrète que la surface matérielle d’un bien doit être prise en compte pour une loi Carrez

Quand les diagnostics ne sont pas valides ou mal réalisés, un acquéreur peut réclamer une réduction du prix de vente. Ce vendredi 23 mai 2014, la justice a rendu son verdict pour une affaire de cet acabit : un acquéreur réclamait une baisse du prix sous prétexte que la surface de la mezzanine avait été ajoutée au calcul de la loi Carrez alors qu’elle avait été créée sans autorisation.

Selon la Cour de Cassation, la surface d’un appartement dans le cadre du calcul de la loi Carrez se mesure telle qu’elle est présente matériellement au moment de la vente. C’est à dire qu’une mezzanine créée sans autorisation et qui n’existait pas dans la description du bien doit tout de même être prise en compte dans le calcul de la surface privative.

Cependant, pour être prise en compte, une mezzanine doit répondre aux critères de la "loi Carrez" qui exclut les surfaces dont la hauteur sous plafond n'atteint pas 1.80 m, les espaces de moins de huit mètres carrés, l'épaisseur des murs et cloisons, les escaliers ainsi que les embrasures de portes et fenêtres.

Rappels sur le diagnostic Loi Carrez

La Loi Carrez, également appelée Surface Privative, est un diagnostic qui calcule la surface d’un bien. Il est réalisé dans le cadre de la vente d’un appartement. Le diagnostic Loi Carrez est le premier diagnostic obligatoire et a été voté en 1996.

La loi Carrez prend en compte toutes les pièces d’un bien dont la hauteur de plafond est supérieur à 1,80m. Ainsi, une mezzanine dont le plafond est à moins d’1,80m du sol ne sera pas prise en compte dans le calcul de la loi Carrez. Attention également aux toits mansardés qui peuvent être inférieurs à cette limite à un point mais supérieur à un autre.

Différences entre Loi Carrez et Loi Boutin

En 2009, la loi Boutin est votée pour protéger les locataires et lutter contre l’exclusion amenant avec elle le diagnostic Surface Habitable. A la différence de la loi Carrez, cet autre diagnostic de calcul de surface ne prend pas en compte les vérandas, les combles non-aménagés, les greniers, les réserves, les remises et les loggias privatives.

Faites attention au diagnostic que vous faites réaliser car il existe des différences entre le diagnostic Loi Carrez et Loi Boutin

Privilégiez la sécurité avec des diagnostics en règle

Dans tous les cas, pour vous assurer une transaction sécurisée et des diagnostics à un prix économique, nous vous conseillons de faire réaliser auprès d'un diagnostiqueur immobilier l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires pour votre bien. Il est important qu'ils soient bien libellés à votre nom, en cas de litige ultérieur sur les diagnostics.

Si vous avez des questions sur la validité de vos diagnostics ou sur leurs modes de calcul de surface habitable, n’hésitez pas à demander conseil à votre diagnostiqueur immobilier.