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La relance de la construction d’appartements neuf à Bordeaux : Emmanuelle Wargon donne le La

Écrit par ELODIE VANIER , le 21 octobre 2021

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La relance de la construction d’appartements neuf à Bordeaux : Emmanuelle Wargon donne le La

En quelques années, la démographie de la ville de Bordeaux a exponentiellement évolué. Elle figure aujourd’hui dans le top 10 des villes les plus peuplées de France, avec 257 068 habitants. La croissance se développe essentiellement sur la périphérie bordelaise, à proximité des bassins d’emplois. Le cadre de vie y est particulièrement agréable et dynamique.

Surnommée parfois “le petit Paris”, cette charmante ville à taille humaine est toujours en mouvement. Son attractivité provinciale attire de plus en plus. Idéalement desservie en transports, la nouvelle ligne directe de TGV reliant Bordeaux à Paris permet de rejoindre la capitale en 2h20 seulement.

Côté immobilier, la ville enregistre toujours une forte demande, à laquelle la construction immobilière neuve tente de répondre. Cependant, on assiste à une baisse de construction et des ventes de logements neufs à Bordeaux. Un large plan de relance national est alors envisagé afin de permettre de pouvoir investir dans le neuf en Aquitaine à nouveau.

Le rapport Rebsamen : des mesures pour relancer le neuf

Décidément, la crise sanitaire aura à bien des égards mis à mal de nombreux secteurs et le milieu de la construction d’appartements neufs n’y a pas échappé. Enregistrant une baisse significative de la construction mais aussi de la vente de logements neufs ces derniers mois, un plan massif de relance a été organisé par le gouvernement français.

Pour répondre à cette mission de grande envergure, Jean Castex a annoncé la création d’une commission sur la relance durable de la construction de logements neufs. Pour ce faire, il a confié cette tâche à François Rebsamen, maire de Dijon et président de Dijon Métropole qui est accompagné de 6 élus locaux, 8 parlementaires et 17 personnalités qualifiées dans le domaine.

L’objectif de cette commission est de réfléchir et d’envisager des solutions durables afin de relancer le secteur du bâtiment et de la construction de logements neufs. Ce dernier est déjà très tendu dans certains territoires français, comme c’est le cas pour la ville de Bordeaux qui se situe en zone B1. Il est impératif de tenir compte des contraintes actuelles, en matière de logement afin de proposer une offre immobilière variée. Un premier tome du rapport est paru en septembre dernier.

Faire face aux réticences locales

Au premier abord, voir une résidence s’élever à côté de chez soi peut effrayer. Qui dit nouveaux logements dit nouveaux habitants, possibles nuisances sonores ou encore amplification des embouteillages aux heures de pointe. La crise sanitaire et les confinements à répétition ont parfois fait émerger des conflits entre riverains, ce qui laisse entrevoir une réticence à l’idée de construire de nouveaux appartements neufs à Bordeaux et dans d’autres grandes villes françaises.

C’est dans ce sens-là que le gouvernement et les politiques locales doivent travailler pour revaloriser l’acte de construire. Il faut désormais convaincre au niveau local que la densité des collectifs immobiliers peut être maîtrisée, à condition de respecter une certaine qualité à l’intérieur des logements et de développer les espaces urbains qui se trouvent autour.

Le gouvernement doit également répondre aux doutes et interrogations des élus locaux. La suppression de la taxe d’habitation en 2020 a largement impacté les finances des communes ce qui a nettement freiné les projets d’urbanisme en 2021. La commission a alors expressément formulé sa recommandation de créer un contrat local entre l’État et les élus territoriaux afin de dialoguer en toute transparence sur les besoins de la commune en matière de logement.

Dans un objectif de relance, l’État pourrait temporairement compenser l’intégralité de l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties applicable au logement locatif social (TFPB) afin de redynamiser ce type d’habitat qui est très demandé.

Le foncier se fait rare

Un ensemble de propositions concernant la rareté du foncier a été évoqué. Il sera essentiel de se concentrer dans un premier temps sur l’accélération de la cession du foncier public pour en faire des logements sociaux et ainsi, répondre à la forte demande. Il faudra également utiliser et valoriser toutes les ressources dont disposent les communes dont les friches industrielles afin d’y développer des projets urbains. Par ailleurs, cette alternative permet de construire selon les besoins du moment, et non pas créer des logements qui resteront inhabités et vacants. L’État pourrait aider à financer à hauteur d’un certain plafond, à la construction de ces friches dans le cadre du plan France Relance.

La région Nouvelle-Aquitaine a, à ce titre, lancé un appel à projets en 2021, appelé “Recyclage foncier des friches” afin de valoriser et de réaménager les friches foncières artificialisées. L’enveloppe budgétaire pour cette région consacrée à la revitalisation de ces espaces s’élève à 16 millions d’euros sur deux ans. Voilà de quoi imaginer des projets de renouvellement urbain créatifs et innovants.

La durée d’utilisation d’un logement varie selon les projets de vie de chacun. Pour les résidences sociales, il a été proposé de dispenser des formalités au titre du code de l’urbanisme, les constructions temporaires pour réaliser une opération de logements neufs à Bordeaux pour une durée d’utilisation supérieure à 5 ans. Cela permettrait à des étudiants ou à des travailleurs longues distances d’avoir un toit pour une durée donnée.

Habiter la France de demain : freiner l’étalement urbain

L’exode vers les campagnes et les provinces s’est amplifié pendant la crise du Covid-19 poussant de nombreux français à changer leurs habitudes de vie. Révélée le 14 octobre dernier, les conclusions de la concertation “Habiter la France de demain” sous l’initiative d’Emmanuelle Wargon sont sans appels.

Selon les résultats de la consultation citoyenne, 80 % des répondants ont exprimé leur souhait d’habiter dans une maison individuelle s’ils avaient le choix, contre seulement 15 % en appartement. En métropole, 56 % des répondants ont affirmé avoir besoin de pièces en plus dans leur logement. Paradoxalement, ce même panel désire plus de logements éco construits et des constructions qui préservent la biodiversité et la nature. Mais alors, faut-il favoriser la densification ou l’étalement urbain ?

Pierre Hurmic, le maire écologiste du chef-lieu girondais répond à la question sans hésitation. Ses ambitions politiques sont claires en matière d’urbanisme. Son objectif n’est pas de stopper l'édification de programmes immobiliers neufs à Bordeaux mais de trouver le juste équilibre entre la nature et la construction en ville en misant sur la densification.

Le mot d’ordre du gouvernement serait de privilégier la densification à l’étalement urbain. En effet, l’urbanisation des grandes villes françaises engendre des impacts néfastes comme l’éclatement des équipements municipaux aux quatre coins de la ville ou encore l’artificialisation des sols. L’enjeu réside dans le fait de changer les mentalités et de convaincre les français que le logement collectif et les appartements peuvent être gage de qualité.

Privilégier les collectifs aux pavillons

L’intention semble être ferme, il s’agit maintenant de redorer l’image du logement collectif et d’accompagner les futurs acquéreurs vers ce type d’achat ou d’investissement. Les attentes des français en matière de qualité de vie dans le logement ont beaucoup évolué au cours de ces deux dernières années. La raison principale semble évidente, la crise sanitaire... Une grande majorité de la population française s’est retrouvée à devoir à la fois vivre, travailler et gérer leur vie de famille dans leur logement et parfois même, sans espace extérieur pour s’aérer l’esprit.

Les multiples études post-covid concernant l’habitat l’ont prouvé. C’est sans doute l’absence d’un jardin, d’un balcon ou d’une terrasse qui manque le plus lorsqu’on vit dans un logement collectif. C’est la raison pour laquelle les idées gouvernementales œuvrent en faveur de la présence systématique d’un espace extérieur lorsqu’on vit en appartement. Des exigences dont les promoteurs immobiliers devront tenir compte.

Le télétravail a lui aussi été un acteur très présent lors des confinements. De nombreux ménages se sont aperçus qu’ils n’avaient pas de pièce dédiée pour pouvoir travailler. Cela a donné lieu à des situations parfois cocasses, où l’un devait travailler dans la chambre et l'autre en plein milieu du salon ou dans la salle de bain...

L’objectif est de redonner confiance aux français dans le logement collectif et de les sensibiliser sur les enjeux de la construction. L’idée est de montrer qu’une grande qualité et de belles prestations peuvent être apportées dans un appartement neuf à Bordeaux, qui est une ville reflétant le charme du sud-ouest.

Vers des constructions urbaines durables et à prix maitrisés

Il n’y a plus nécessairement besoin de s’excentrer hors des métropoles pour pouvoir bénéficier du calme et de la sérénité. Les nouvelles normes d’insonorisation phonique et acoustique offrent déjà tout le confort pour contrer les nuisances sonores quasi inévitables lorsqu’on vit dans un milieu urbain.

Le futur de la construction en ville réside dans la démocratisation et le développement des écoquartiers et des zones périurbaines aux entrées des villes. Ces dernières intègrent nativement tous les enjeux environnementaux et énergétiques auxquels nous faisons face : l’utilisation de matériaux biosourcés, l’aménagement des espaces verts communs et l’installation des dispositifs thermiques dernier cri.

Tous ces éléments cités feront partie intégrante de la nouvelle réglementation thermique, la RE2020 qui entrera en vigueur dès le 1er janvier 2021. Cette dernière évolue et va désormais prendre en compte les changements climatiques qui peuvent avoir une influence sur notre manière de climatiser ou de chauffer un logement.

Une des pistes majeures, revenue plusieurs fois sur la table est la volonté du gouvernement de rendre l’accès au logement plus abordable, à des prix maîtrisés. En Gironde, il est possible d’acheter un appartement neuf à Bordeaux à prix maîtrisé pour les ménages primo-accédants justifiant de revenus inférieurs au plafond de ressources fixé. D’autres aides à l’achat de sa résidence principale existent comme le prêt à taux zéro qui est prolongé jusqu’en 2023 ou encore l’achat en zone ANRU avec la TVA réduite.

De plus, l’association Qualitel, spécialisée dans la promotion de la qualité de l’habitat a démarré des travaux sur la mise en place d’un nutriscore, appliqué au logement. Cette aide permettrait aux futurs acquéreurs et locataires d’avoir les clés en main pour choisir son logement.

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