Comme pour tout autre type d’actif, la profitabilité d’un bien immobilier se mesure selon deux critères : la possible plus-value sur le bien en lui-même à court ou moyen terme et le rendement annuel. Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, c’est plutôt le deuxième critère qui nous intéresse.

L’investissement immobilier est dès lors une valeur de rendement plutôt que de croissance, et la pertinence d’un investissement s’évalue d’abord en divisant le montant annuel du loyer net de charges foncières par le prix d’acquisition du bien.

Il convient donc de prendre position dans des zones où le prix de marché n’est pas trop dilaté comparativement aux loyers. À ce titre, l'immobilier en Provence est propice à l’investissement locatif à plusieurs égards.

Marseille : une perspective rentable avec réserve de croissance

Dans la capitale de la région PACA, il est courant d’observer dans certains quartiers une rentabilité supérieure à 8%, parfois davantage. En effet, les zones urbaines renaissantes ont l’avantage de présenter un volume foncier disponible encore important pour un marché encore peu tendu.

Il ne faut effectivement pas oublier que la faiblesse actuelle des taux d’intérêts et les quantités de capitaux à placer stressent de façon significative le marché de l’immobilier dans les grandes villes.

Autrement dit, plus la demande augmente, plus le rendement est amené à diminuer. C’est pourquoi la capitale de la région PACA reste une position très intéressante du point de vue de l’investissement locatif.

La Provence : une offre foncière pertinente et diversifiée

En outre, il convient de préciser qu’un investissement locatif réussi ne se limite pas à une recherche de rendement. En effet, que faire d’un logement à haute rentabilité que l’on ne parvient pas à louer ? C’est pourquoi une analyse géographique et démographique fine doit précéder la décision d’investissement.

De ce point de vue, la Provence est une région aux multiples atouts. Elle n’est pas enclavée, possède une ouverture méditerranéenne, deux pôles étudiants importants que sont Marseille et Nice et des perspectives touristiques qui ne sont plus à démontrer, avec en sus la proximité de Monaco et de l’Italie.

Les locations à l’année comme les locations saisonnières ou de courte durée, plus dynamiques, peuvent ainsi être envisagées.

Au-delà du rendement, une valeur sûre

Concernant les rentabilités brutes moyennes, celle de Marseille s’élève à 5,16% lorsque ce ratio est de 4,77% à Nice. Même si ces taux sont donnés bruts, ils demeurent, une fois ajustés, bien supérieurs aux taux sans risque et à l’inflation.

En outre, cela ne prend pas en compte l’effet levier propre à l’investissement immobilier, le but étant de recourir au crédit pour que les achats s’autofinancent par les loyers. De plus, en Provence, les biens sont intrinsèquement attrayants et ne risquent donc pas de se dévaluer sur le long terme, ce qui constitue un avantage supplémentaire.

Plus généralement, la rentabilité brute des villes provençales est en moyenne supérieure à 4%, ce qui évite de commettre une erreur d’investissement en choisissant cette région. À noter en outre qu’elle atteint 6% à Avignon, offrant dans la préfecture du Vaucluse de prometteuses perspectives de rendement.

Très touristique, Aix en Provence présente également un taux brut à 4,27% qu’il convient donc de ne pas négliger. Toulon n’est pas en reste avec une rentabilité à 4,85%, lorsque les Alpes Maritimes, très touristiques et limitrophes de l’Italie, présentent en moyenne un rendement brut de plus de 4%.

Conclusion régionale et ouverture nationale

Finalement, la Provence présente des perspectives locatives à étudier car elle répond à l’arbitrage, nécessaire à tout investissement, entre recherche de rendement et attractivité du bien. Elle est donc une région particulièrement appropriée pour un investissement de long terme dans une valeur sûre.

D’autres territoires français présentent également un bon arbitrage entre rendement et attractivité, avec des biens profitables qui trouvent preneur rapidement sur le marché locatif. C’est notamment le cas des villes dynamiques économiquement qui abritent un bassin étudiant, et où le marché n’est pas encore excessivement tendu, comme Toulouse ou Nantes.