Acheter un bien immobilier doit toujours s’accompagner d’une question primordiale : comment cela se passera-t-il en cas de revente ? Le logement doit être idéalement situé, à proximité des commerces et des transports mais loin des nuisances, afin de séduire un potentiel acquéreur, mais pas seulement. Des conditions doivent parfois être respectées comme c’est le cas en investissement Pinel, et certaines pièces doivent impérativement être fournies.

Des pénalités peuvent s’appliquer en cas de revente anticipée d’un logement Pinel

Acheter une maison ou un appartement grâce au dispositif Pinel permet de bénéficier de plusieurs milliers d’euros d’économie : jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt comme l’indique la-loi-pinel.com. Mais en contrepartie, le propriétaire-bailleur s’engage à louer son bien durant 6, 9 ou 12 ans. Ces périodes de location conditionnent l’avantage fiscal qui peut être de respectivement 12 %, 18 % ou 21 %.

Il est tout à fait possible de revendre un bien acheté en Pinel et ce à tout moment mais le planning entraine le respect de règles plus ou moins contraignantes. Si la revente survient avant la fin de la période d’engagement locatif, les avantages fiscaux obtenus sont considérés comme nuls. Alors dans ce cas, le fisc réclamera le remboursement des sommes déjà versées au titre des réductions d’impôt.

Attention toutefois, dans certains cas, l’administration fiscale tolère la revente du logement en loi Pinel sans pénalités : en cas d’invalidité du propriétaire-bailleur, de licenciement ou de décès. A noter que le divorce n’est pas considéré par le fisc comme un cas de force majeure.

Plus-value et déficit foncier : le cas de la revente d’un bien Pinel

A noter qu’exception faite des résidences principales, la plus-value générée en cas de revente d’un bien est imposable sur le revenu. C’est également le cas lors de la revente anticipée ou non d’un logement Pinel. La plus-value se calcule en comparant le prix de vente et le prix d’acquisition auquel sont ajoutés les frais de notaire, les commissions des intermédiaires et les dépenses pour travaux. Si la plus-value est avérée, l’imposition est double puisqu’elle est de 19% sur l’impôt sur le revenu et de 15,5% sur les prélèvements sociaux.

Une fois atteinte la fin de la période d’engagement locatif, le propriétaire d’un logement Pinel doit veiller à ne pas avoir réalisé de déficit foncier durant les trois dernières années s’il souhaite céder son bien. En d’autres termes, les revenus fonciers tirés des loyers doivent être supérieurs aux charges déductibles. Une règle qui s’applique à toutes les ventes immobilières et tous les dispositifs de défiscalisation (Besson, Robien, Scellier, Duflot) comme le rappel l’article 156 du Code Général des Impôts. En cas de déficit foncier, le propriétaire-bailleur ne peut pas revendre son bien avant le 31 décembre de l’année N+3 après imputation, et doit donc continuer à le louer.

Les justificatifs pour revendre un logement Pinel

Pour l’heure, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel est prorogé jusqu’au 31 décembre 2021. Les investisseurs qui souhaitent bénéficier du dispositif ont donc encore quelques mois pour ce faire.

Avant de vendre leur logement, les propriétaires doivent veiller à fournir chaque justificatif revente loi Pinel. Ces documents sont pour beaucoup identiques aux justificatifs nécessaires dans toutes les ventes immobilières, ils peuvent toutefois varier selon la nature du bien, appartement ou maison, son statut, neuf ou ancien, ainsi que sa situation géographique. Pour un logement ancien par exemple, les pièces attendues sont les suivantes, mais la liste n’est pas exhaustive :

• Justificatif de surface en loi Carrez,
• Le dossier de diagnostic technique (DPE, diagnostic amiante, diagnostic plomb, diagnostic termites, certificat d’état des risques naturels, diagnostic gaz, diagnostic électrique, diagnostic pour assainissement non collectif…).

Pour la vente d’un logement Pinel, les états descriptifs du logement doivent également être présentés à l’acquéreur. Ils doivent contenir une mention avant et après travaux si une rénovation a été menée. Ils doivent être présentés avec la promesse de vente ou bien êtres annexés à l’acte authentique.