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Diviser une maison en appartements : les erreurs à éviter

Écrit par ELODIE VANIER , le 17 juillet 2023

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Diviser une maison en appartements : les erreurs à éviter

La conversion d'une maison en plusieurs appartements est une technique courante pour augmenter les revenus et développer un patrimoine lucratif. Si bien réalisée, elle est parmi les approches les plus efficaces pour obtenir d'importants rendements. 
Néanmoins, cette méthode n'est pas aussi facile qu'elle semble être.

Si vous vous engagez sans avoir une bonne compréhension, vous pourriez vous retrouver confronté à des scénarios épouvantables. Il est possible de suivre une formation rénovation, mais pour vous faire une idée de savoir si cette aventure est faite pour vous, nous explorerons dans cet article les mesures de précaution à considérer pour réussir la division d'une maison en appartements.

Quels sont les pièges à éviter quand on est investisseur débutant ?

De nombreux novices en investissement se précipitent dans la subdivision de biens sans une préparation suffisante. Ils sont fréquemment séduits par l'attrait de profits immédiats sans saisir les dangers. Cela peut entraîner des faux pas onéreux et des désillusions.

N’oubliez pas de demander un certificat d'urbanisme opérationnel à la mairie.

La mairie doit valider les projets de division immobilière. Elle peut refuser pour diverses raisons, y compris les règles d'urbanisme ou les capacités du réseau. Il est essentiel d'obtenir un certificat d'urbanisme opérationnel avant d'acheter pour vérifier la faisabilité.

Ce document, demandé à la mairie, est examiné par les services pertinents. Nous vous recommandons de ne pas signer de compromis tant que vous n’avez pas reçu ce document 

La mairie met en moyenne 2 mois à répondre

Bien que ce ne soit pas une approbation formelle, ce document confirme la viabilité de votre projet pour une durée de 18 mois, même en cas de modification de la réglementation d'urbanisme pendant cette période. Une fois ce certificat d'urbanisme opérationnel qui approuve le projet de division en main, on peut entamer les procédures officielles, telles que l'acquisition de la maison, la préparation des estimations de travaux, la sollicitation de compteurs supplémentaires auprès d'Enedis, etc.

N’oubliez pas le permis de construire ou la déclaration préalable. C'est l'un de ces documents qui officialise la division. Pour obtenir le Cerfa, vous pouvez vous rendre sur le site service-public.fr.

N’oubliez pas de mettre la bonne condition suspensive dans le compromis

Incluez une clause suspensive dans le compromis stipulant par exemple que "l'acquisition est conditionnée à l'approbation de l'urbanisme et des services appropriés via un certificat d'urbanisme opérationnel pour la création de X appartements". Cette clause est cruciale car elle vous permet de vous retirer de la vente en cas de rejet de votre projet de division, évitant ainsi de vous retrouver avec une maison qui ne peut être divisée.

Vous devez absolument maîtriser la partie travaux

Une autre erreur fréquente consiste à minimiser les coûts et les délais de rénovation. La transformation d'une maison en appartements implique généralement des travaux conséquents, tels que la mise en place de murs et plafonds insonorisés, une refonte totale, la conception de salles de bains et de cuisines, ainsi que l'installation d'un système électrique et de plomberie adapté. Ces travaux peuvent nécessiter un investissement significatif en temps et en argent, d'où l'importance d'une planification minutieuse.

Ne vous lancez pas sans vraiment connaitre la ville, le quartier, et les locataires

En dernier lieu, la sélection du lieu adéquat est primordiale. La division d'une maison en appartements peut constituer un investissement judicieux dans certains endroits, mais pas partout. Il est crucial d'évaluer la demande locative pour le type d'appartement envisagé (studio, T1, T2 ?).

De plus, il est nécessaire de s'assurer que l'équation "prix d'achat + frais d'acquisition + travaux < prix moyen du marché" est respectée avant d'entreprendre un projet de division immobilière. C'est ce qui garantira une plus-value latente.

Pourquoi diviser une maison en appartements ?

Le principal motif de la subdivision d'une maison est d'optimiser le rendement de l'investissement. En effet, la division engendre des bénéfices locatifs supplémentaires.

Il est aussi essentiel de mentionner que la division de biens peut apporter une sécurité locative accrue. En subdivisant une maison en appartements, l'investisseur peut bénéficier de plusieurs locataires distincts plutôt qu'un seul.

Cela implique que si un locataire part, l'investisseur n'est pas totalement tributaire du revenu de ce seul locataire. La division favorise également la diversification du portefeuille immobilier et diminue le risque global.

De surcroît, les appartements sont généralement plus aisés à louer que les maisons, car ils correspondent davantage aux besoins des petites familles, des couples et des individus seuls.

Et il est aussi envisageable de réaliser de belles plus-values en cédant les appartements individuellement. Ou en faisant une rotation des logements régulièrement, par exemple par une vente tous les 1 ou 2 ans.

Notre avis sur le sujet

La division d'une maison en appartements est une approche potentiellement rentable pour les investisseurs. Il est crucial de prévoir les pièges, en demandant un certificat d'urbanisme opérationnel, planifiant les coûts, les délais et choisissant un lieu adéquat.

Cette stratégie peut augmenter les revenus locatifs, la valeur de la propriété et diversifier le portefeuille, à condition de minimiser les risques.

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