LOI ALUR : DES NOUVEAUX DIAGNOSTICS IMMOBILIERS LOCATION OBLIGATOIRES

LA LOI ALUR AVANCE

Moins d’une semaine après son examen et sa validation par le Conseil constitutionnel, la loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a été publiée au Journal Officiel ce 26 mars 2014. L’extension des diagnostics gaz, électricité et amiante à la location ainsi que le nouveau diagnostic technique global (DTG) deviennent donc officiels.

Les propriétaires bailleurs sont certains que ces nouveaux diagnostics deviendront obligatoires pour la location de leur bien - cependant la mise en place de ces nouvelles obligations est conditionnée à la parution des nombreux décrets pour connaître les modalités d’application et leurs dates d’entrée en vigueur, dans la limite de 6 ans après la publication de la loi. A ce jour, cette loi n'est donc pas encore applicable.

Cécile Duflot, l'ex-ministre de l'Égalité des territoires et du Logement, s'est félicitée de "la validation de cette loi qui va apporter des réponses rapides, concrètes et durables aux difficultés que connaissent les Français pour se loger, en particulier la forte augmentation des prix et la pénurie de logements". "Toutes les mesures phares de la loi" ont été jugées conformes à la Constitution, s'est-elle félicitée. Les diagnostics immobiliers location vont donc bel et bien changer dès que les décrets paraitront.

RAPPEL SUR LES NOUVEAUX DIAGNOSTICS LOCATION PREVUS DANS LA LOI ALUR

Les diagnostics immobiliers obligatoires location sont aujourd’hui essentiellement conditionnées par la date du permis de construire du bien. On y retrouve le Diagnostic de Performance énergétique, la surface habitable et, selon la date de construction, le diagnostic plomb ainsi qu'un diagnostic amiante des parties privatives (ce dernier s'appliquant aux appartements uniquement). La Loi ALUR prévoit d’élargir le nombre des diagnostics immobiliers location en y intégrant les points suivants :

Diagnostic Electricité

Dans l’attente du décret d’application, nous pouvons présumer que ce diagnostic présentera de nombreuses similutudes avec le diagnostic électrique obligatoire dans la cas d’une vente, reposant sur la même norme XP C 16-600.

Ce diagnostic gaz porterait a priori plus particulièrement sur les « tubes souples ou tuyaux flexibles d’alimentation des appareils fonctionnant au gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes ».

Diagnostic Amiante

Le Dossier Diagnostics Techniques Location devra comporter « une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante ».

Information Mérule

Une “information risque mérule” , a priori sous la forme d’un formulaire de type ERP (Etat des Risques et Pollutions), sera intégrée au DDT Location.

QU'EST-CE-QUE le DIAGNOSTIC TECHNIQUE GLOBAL (DTG) ?

Ce nouveau diagnostic réalisé par « un tiers, disposant de compétence précisées par décret » sera décliné à toutes les copropriétés. Dans son contenu, il comportera « une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ; un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation ; une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble » et enfin, un DPE immeuble ou un audit énergétique.

LE DIAGNOSTIC SURFACE HABITABLE EST RENFORCE

Le diagnostic Surface Habitable reste le même mais les enjeux changent : la Loi Alur crée une nouvelle voie de contestation règlementaire en cas de surface habitable erronée et renforce ainsi l’importance du recours à un diagnostiqueur professionnel.

LES ENJEUX CHANGENT !

En cas de surface habitable erronée, le locataire dispose d’un mois pour mettre en demeure son bailleur en cas d’absence d’information sur la surface habitable dans son bail de location. Par ailleurs, si la surface habitable du bien est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.

Un mesurage selon la Loi Carrez est donc toujours réservé à la vente et non-valable pour la mise en location d’un bien.

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