Écrit par ELODIE VANIER , le 28 juin 2021
Immobilier / Finance - Banque - Assurance | Soyez le premier à commenter cet article...
La crise sanitaire de la Covid-19 n'a pas épargné le secteur immobilier en France. De nombreux ménages et professionnels ont en effet dû retarder la réalisation de leur projet immobilier, d'autres ont carrément dû l'annuler. Outre les raisons sanitaires, les conditions très rigides déjà en vigueur pour un emprunt immobilier n'ont pas aidé. Résultat, le nombre de crédits immobiliers octroyés sur l'année 2020 a significativement baissé. Pour 2021, la tendance s'inverse plutôt grâce à certains réglages effectués par les autorités et structures financières compétentes. Que savoir sur ces mesures prises ? Comment obtenir en 2021 votre prêt immobilier dans les meilleures conditions?
En décembre 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a formulé des directives à l'endroit des établissements financiers pour assouplir les conditions d'octroi d'un prêt immobilier. En effet, comme sur tout type de marché, l'État se doit d'intervenir au moment opportun pour que l'équilibre essentiel au bon fonctionnement économique global se fasse. En 2020, les intentions d'achat des ménages ou professionnels ont été freinées par la Covid-19 et les restrictions sanitaires associées.
Cela implique donc une baisse significative de la demande de biens immobiliers, ce qui doit avoir pour conséquence une baisse des prix immobiliers si rien n'est fait pour corriger la situation. À long terme, il s'ensuivrait potentiellement une baisse des investissements du côté des vendeurs qui ne trouveront alors plus intéressant de vendre leurs biens, car les prix sont bas. Globalement, c'est l'attractivité du secteur qui paierait le prix fort. Pour toutes ces raisons, il était important pour le HSCF de contribuer à la stimulation de la demande immobilière alors que la crise sanitaire est mieux contrôlée.
Il s'agissait de permettre aux emprunteurs exclus par les anciennes conditions de prêt d'emprunter à nouveau. L'autorité gouvernementale a par ailleurs recommandé depuis janvier 2021 que le taux d'endettement maximal passe de 33 % à 35 %. Cela permet, surtout aux ménages, de consacrer une plus grande partie de leurs revenus au paiement de la mensualité si évidemment cela les arrange.
Techniquement, la durée du crédit peut désormais excéder le maximum de 25 ans qui prévalait en 2020. En 2021, les contractants peuvent ajouter une période de différé d'amortissement maximale de 2 ans à la durée de prêt. Le plafond est donc de 27 ans. De leur côté, une marge de manœuvre supplémentaire (passée de 15 à 20 %) est attribuée aux banques par le HCSF. Elles peuvent donc déroger aux règles de ladite instance dans la gestion d'un plus grand nombre de dossiers. Enfin, les conditions de rachat ou de renégociation de prêt ont également été assouplies en ce qui concerne la durée de remboursement ou le taux d'endettement maximal.
Globalement, cela permet en moyenne d'augmenter la capacité d'emprunt des contractants de 6 % par rapport à l'année passée. Par exemple, pour un investissement dans le neuf, la possibilité de souscrire un crédit à très longue durée augmente le montant à emprunter sans augmentation conséquente des mensualités. Cela attise d'ailleurs l'intérêt de beaucoup de ménages français par rapport aux investissements dans l'immobilier neuf.
Si les conditions d'obtention de prêt semblent plus favorables, cela ne garantit pas pour autant que votre demande de crédit immobilier soit acceptée dans tous les cas. Il ne faut pas oublier qu'avant tout, les prêts sont des produits vendus par la banque aux personnes qu'elle juge assez dignes de confiance pour rembourser sans problème mensualités et intérêts. Il revient donc à l'emprunteur de se préparer correctement pour convaincre la banque.
Il lui est donc judicieux de s'informer en premier lieu sur les différents types de prêts immobiliers qui sont contractables pour financer son projet. Prêt amortissable, prêt relais, prêt in fine, vous avez le choix en fonction de votre besoin de financement et de votre capacité de remboursement. Il existe peut-être certaines aides à votre projet immobilier (prêt à taux zéro, prêt conventionné, prêt accession sociale, prêt action logement...). Il est aussi important de les connaître.
Vous pourrez alors vous lancer dans la constitution de votre dossier grâce aux pièces justificatives nécessaires. À cet effet, effectuer une simulation de prêt immobilier en ligne sur une plateforme spécialisée reconnue est très recommandée pour bâtir le dossier le plus solide possible.
Vous avez une idée précise de l'offre la mieux adaptée à votre profil d'emprunteur tout en réalisant le maximum d'économies sur votre projet. Même si la simulation en ligne est faisable à n'importe quelle étape de votre projet immobilier, elle s'impose parfois avant l'acquisition du bien. En effet, certains vendeurs exigent une attestation de financement délivré par une banque ou un courtier pour attester de votre capacité à financer convenablement l'achat du bien à visiter. Ce document s'obtient évidemment après avoir effectué une simulation de prêt immobilier.
Taux nominal de prêt, taux d'endettement idéal, mensualités, capacité d'emprunt, durée optimale du crédit sont autant d'outils de calcul dont vous pouvez bénéficier pour affiner votre projet. Rappelons que les calculs sont réalisés à titre indicatif pour mieux orienter vos décisions. À certaines étapes de la simulation, la plateforme peut demander des informations sur :
Il importe de trouver le taux de crédit immobilier le plus bas possible, car le coût total du crédit se trouve réduit en conséquence. Le simulateur vous dégage ce taux en effectuant une comparaison des taux d'intérêt les plus compétitifs pour chaque durée d'emprunt. En insérant par exemple votre code postal dans le champ dédié, vous pouvez donc trouver facilement le taux le plus attractif proposé dans votre région.
Il s'agit de la part que représentent les mensualités dans vos revenus. Même si ce taux peut désormais aller jusqu'à 35 %, l'idéal reste qu'il ne dépasse pas les 33 %. En moyenne, au-delà de cette limite, le reste à vivre pour l'emprunteur est significativement réduit. Ce qui peut réellement compromettre le bon remboursement du prêt contracté. Cela peut facilement décourager la banque et compromettre vos chances d'obtenir un nouveau financement.
Toutefois, les profils d'emprunteurs ne sont pas les mêmes, certains peuvent donc facilement dépasser le taux de 33 % normalement prévu. Il suffit donc de renseigner en détail et avec exactitude les revenus et charges conventionnels du ménage dans les champs dédiés du simulateur. Celui-ci vous sort automatiquement le taux d'endettement idéal pour une excellente solvabilité.
En fonction du montant de prêt immobilier souhaité, du taux et de la durée du crédit, le simulateur en ligne vous indique la mensualité associée à votre projet. Vu qu'il s'agit de la somme que vous aurez à payer chaque mois sur une longue (généralement au moins 7 ans), son calcul doit parfaitement s'adapter à votre capacité financière. Vous pouvez donc modifier à votre guise un ou plusieurs facteurs de calcul pour déterminer le montant qu'il sera facile de rembourser dans le futur.
Le simulateur vous aide à trouver la durée la plus courte pour rembourser à taux d'intérêt optimal votre prêt immobilier. Grâce aux autres informations renseignées, vous saurez s'il est préférable de choisir un étalement de la dette sur 7 ans, 10 ans ou plutôt sur 20 ans, 25 ans.
Vous désirez peut-être simplement connaître les possibilités d'emprunt associées à votre profil. Cela permet d'éviter le choix d'un montant d'emprunt qui ferait exploser à long terme votre budget. La plupart des simulateurs en ligne vous demanderont de renseigner les données relatives aux mensualités envisagées, au taux d'endettement et à la durée du prêt.
L'outil vous indique alors le montant d'emprunt correspondant. Certaines plateformes de simulation immobilière en ligne vous attribuent même un indice de confiance. Cet indice traduit votre degré de compatibilité avec les critères bancaires réglementaires pour l'octroi du montant choisi.
Certains simulateurs de prêt immobilier en ligne vous offrent leur accompagnement personnalisé pour la constitution de votre dossier. Étant des spécialistes du domaine, profiter de leurs conseils vous permettra de fournir à temps les documents adaptés à votre projet en fonction de la banque désignée. Une fois le dossier complété, la plateforme vous confie à un courtier qualifié pour négocier votre prêt auprès de la banque. Le courtier vous suit dans les démarches nécessaires jusqu'au déblocage des fonds pour votre projet immobilier.
Toutefois, vous pouvez engager vous-même la procédure. Vous devez présenter des finances saines à votre banquier pour témoigner de votre fiabilité. Si vous avez des crédits de consommation non soldés, il est important de corriger cela. De la même manière, d'éventuels découverts doivent être comblés. Le montant de l'apport personnel est aussi un critère sur lequel vous pouvez jouer. Idéalement, cet apport doit être d'au moins 10 % du montant du projet sans compter les frais du notaire.
Avec l'assouplissement des conditions de prêt immobilier, certaines banques acceptent de réduire ce pourcentage à 5 %. Toutefois, il faut savoir qu'un apport personnel élevé réduit conséquemment le risque pris par la banque de vous financer. Cette dernière sera donc plus encline à accepter votre candidature tout en vous offrant de meilleures conditions de crédit. Si possible, montrer que vous disposerez d'une épargne résiduelle même en remboursant votre crédit donnera plus de poids à votre dossier.
En cette période de crise sanitaire, les banques se montrent plus réticentes à prêter aux personnes travaillant dans les secteurs gravement touchés par ladite crise. Vous devez donc mettre sur la table d'autres éléments pour attirer l'établissement : la domiciliation de votre salaire chez elle par exemple.
D'après l'Observatoire Crédit Logement/ CSA qui analyse mensuellement le financement des marchés résidentiels en France, le taux moyen du crédit immobilier en avril et mai 2021 est de 1,07 % toutes durées confondues. Il s'agit du plus bas niveau jamais enregistré pour cette moyenne bancaire.
En décembre 2020, ce taux était de 1, 16 %. En mai, on note donc une perte significative de 9 points de base par rapport au mois de décembre de l'année passée. De plus, un ménage avec un mauvais profil bénéficie en moyenne d'une réduction du taux d'intérêt plus grande que celle d'un ménage à bon profil en ce qui concerne les prêts à longue durée. Par exemple, en décembre 2020, un emprunteur avec un bon profil se voyait appliquer en moyenne un taux de 1 % sur 25 ans alors qu'en mai 2021 ce taux lui revient à 0,94 %.
Par contre, un emprunteur au profil peu reluisant pouvait contracter en moyenne un prêt à 1,68 % en décembre 2020. En mai 2021, le même taux est égal à 1,45 % sur 25 ans. On note respectivement une perte de 6 points de base pour les meilleurs profils et de 23 points de base pour les profils pas très intéressants. La baisse des taux du crédit témoigne de la volonté manifeste des banques de prêter afin d'atteindre leurs objectifs commerciaux pour l'année en cours. Elles veulent attirer le plus possible de clients, car rappelons-le, le prêt immobilier reste l'un des produits les plus rentables pour ces établissements. Les effets pervers de la crise n'ont en effet pas épargné le rendement de leur activité. D'ailleurs, les facilités et l'accès quasi gratuit aux liquidités accordés par la BCE leur donnent les moyens de la politique.
Par ailleurs, les chiffres traduisent que les crédits ne sont plus majoritairement réservés aux très bons dossiers. La cible des emprunteurs s'élargit désormais aux personnes aux revenus modestes, notamment les investisseurs en locatif et primo-accédants. Pour ceux-ci, les banques misent sur l'allongement de la durée de remboursement du prêt immobilier.
Il est actuellement intéressant d'emprunter pour votre projet immobilier, car les voyants sont au vert : taux d'intérêt très bas, taux d'endettement augmenté, possibilité de prolonger la durée de remboursement... D'ailleurs, le faire maintenant pourrait être plus profitable, car l'ombre de l'inflation (liée à la consommation et à la reprise de l'activité économique après la crise sanitaire) plane sur le marché immobilier.
Les taux pourraient donc bientôt augmenter de manière considérable, défavorisant principalement les ménages à revenus modestes. Avant d'effectuer votre demande de prêt immobilier, il est judicieux de faire une simulation sur un site en ligne spécialisé pour vous garantir les meilleures chances de succès.
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